Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku

 

Gayrimenkul hukuku, günlük hayatımızda insanların birçok hususta iç içe olduğu bir hukuk dalıdır. Tarla, arsa, mesken, konut vb. birçok nitelikte alınıp satılabilen ve taşınmaz vasfına haiz tüm malvarlıklarına gayrimenkul denilir. Adından da anlaşılacağı gibi gayrimenkul hukuku, gayrimenkule bağlı olarak gelişen olay ve durumlar sonucunda ortaya çıkan tüm uyuşmazlıkları çözüme kavuşturur. Doğrudan alım veya satım, devir, tapu tescil ve iptali gibi işlemlerden doğabileceği gibi gayrimenkullerin getirilerinden de oluşan ve oluşabilecek uyuşmazlıkların da çözümünde karşımıza çıkar.

Es Hukuk ve Danışmanlık olarak,

1. İstihkak Davaları
2. Kamulaştırma Davaları
3. Tapu İptal ve Tescil Davaları
4. Kira Bedeli Tespit Davaları
5. Kira Sözleşmelerinin hazırlanması, feshi ve sözleşme ihtilaflarının çözümüne ilişkin hukuki danışmanlık
6. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye, Yeniden İnşa veya esaslı onarım sebebiyle Tahliye, Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar sebebiyle Tahliye, Fuzuli işgal nedeniyle Tahliye davaları
7. Aynen taksim ile ortaklığın giderilmesi ve Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin İzale-i Şuyu Davaları

gibi gayrimenkul uyuşmazlıklarından doğan sorunlara net ve doğru çözümler sunuyoruz.

 

Kamulaştırma

 

Kamu yararı sebebiyle özel mülkiyete tabi taşınmaz malların tamamına yahut da bir kısmına, bedeli ödenmek üzere devlet tarafından el konulması veya ilgili taşınmaz üzerinde irtifak hakkını kullanmasına kamulaştırma denir. Kamulaştırma, devletin temel haklarından biridir. Devletin Anayasa’da da güvence altına alınan bir kurumudur. Kamulaştırmanın amacı, kamu yararına projelerin gerçekleştirilmesi, kamu yararına hizmetlerin yürütülmesi, kamunun ortak yararına olan çalışmaların gerçekleştirilmesidir.

 

 

Kamulaştırma işlemi için aranan şartlar şu şekildedir:

1. Kamulaştırma işlemi, ancak devlet veya diğer kamu tüzelkişileri tarafından yapılabilir.
2. Kamulaştırma işlemi, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır.
3. Kamulaştırma işleminin yasal bir dayanağı olmalıdır.
4. Kamulaştırma işlemine konu olan taşınmaz mal, özel mülkiyete tabi olmalıdır.
5. Kamulaştırma işleminin kamu yararına uygun olması, kamulaştırmanın en önemli şartıdır. Kamu yararı, kamunun ihtiyacını karşılayan, kamunun menfaatini gözeten her türlü faaliyeti ifade eder.
6. Kamu yararı, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi için yeterli bir sebeptir.
7. Kamulaştırma işleminin yasal bir dayanağı olması, kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunun bir gereğidir. Kamulaştırma işleminin yasal dayanağı, Anayasa, kanun, tüzük, yönetmelik veya uluslararası anlaşma olabilir.
8. Kamulaştırma işlemine konu olan taşınmaz malın özel mülkiyete tabi olması, kamulaştırma işleminin temel şartıdır.
9. Kamulaştırma işlemi ile kamu mülkiyetine geçirilen taşınmaz mal, daha önce özel mülkiyete tabi olmalıdır.

 

 

Fiili El Atma

 

İdarenin yasal yollardan kamulaştırma yapmaksızın, bilerek veya bilmeyerek, malikin rızası olmadan ve bedel ödenmeden özel mülkiyetteki bir taşınmaza fiilen el atması şeklinde ortaya çıkmaktadır. Fiili el atma eylemi taşınmazın üzerine bina, tesis benzeri inşa yaparak gerçekleşebileceği gibi, taşınmazı doğrudan bir kamu hizmeti için ayırması ile de gerçekleşebilir. Bu işlem, içerdiği ağır hukuksuzluk bakımından özel hukuktaki haksız fiile benzetilerek “fiili yol” olarak yorumlanmaktadır.

 

Hukuki El Atma

İdarenin başlangıçta kanuna uygun şekilde hareket ederek, kanundaki süreye uygun şekilde kamulaştırılmak üzere kamu hizmetine tahsis ettiği taşınmazı, imar programlarını uygulamaması, herhangi bir işlem tesis etmemesi, pasif kalarak taşınmazın mülkiyet hakkının özüne müdahale etmesi sebebiyle durumun kanuna aykırılaşmasıyla bu olgu meydana gelmektedir.

 

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMALARDA MALİKİN HAKLARI

İdarenin kamulaştırmasız el atma ile mülkiyet hakkını ihlal ettiği malik;

1) İdarenin haksız işgalinin ortadan kaldırılması için el atmanın önlenmesi davası açabilir. Malik, idarenin taşınmazın zilyetliğine ve mülkiyetine yaptığı haksız el atmanın önlenmesini dava yoluyla talep edebilir.

2) Taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesine rıza göstererek bedelin tahsili davası açabilir. Mülkiyetin taşınmaza hukuka aykırı şekilde el atan idareye devredilmesine rıza gösterilerek taşınmazın bedelini talep etmek üzere açılan davadır. Ayni bir hak olan mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

3) Kamulaştırmasız el atma nedeniyle zararı doğmuşsa tazminat davası açabilir. Kamulaştırmasız el atma sebebiyle taşınmazın kendinde veya taşınmaz üzerindeki ağaç, mahsul gibi eşyalarda bir zarar meydana gelmişse malik bu zararın tazminini talep edebilir. İdare, haksız fiil (TBK m. 49) nedeniyle verdiği zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

4) İdarenin haksız fiili nedeniyle ecrimisil davası açabilir. Taşınmazını, idarenin haksız işgali nedeniyle dilediği gibi kullanamayan kişilerin açabileceği davadır.